El costo total de cierre siempre supera el precio de lista
La mayoría de los compradores extranjeros en la Riviera Maya se enfocan en el precio de lista y no contemplan los impuestos y honorarios de cierre, que en México suman entre el 5% y el 8% adicional del valor de la propiedad. Para una propiedad de $5,000,000 MXN, eso significa entre $250,000 y $400,000 MXN adicionales al cierre.
ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles)
Es el equivalente mexicano al stamp duty. En Quintana Roo: 2% del valor de la escritura. Si la propiedad se escritura a valor catastral (inferior al precio real), el ISAI baja — pero puede generar observaciones fiscales. Lo paga el comprador.
Honorarios notariales
El notario en México no es un abogado de parte — es un fedatario público. Sus honorarios son del 1% al 1.5% del valor de la operación más IVA. Para un departamento de $5M MXN: $50,000–$75,000 MXN + IVA.
ISR por ganancia de capital (al vender)
Si en el futuro vendes y obtienes ganancia, pagas ISR sobre la diferencia entre precio de compra y precio de venta. Residentes fiscales: tasa preferente. No residentes: 25% sobre el precio de venta o 35% sobre la ganancia neta (el que resulte menor). Planificar fiscalmente desde la compra reduce este costo al momento de salida.
Costos adicionales típicos
Derechos de registro público: $3,000–$8,000 MXN. Gastos de escrituración e IVA notarial: $15,000–$30,000 MXN. Fideicomiso (extranjeros en zona costera): apertura $1,000–$1,500 USD + anualidad $500–$700 USD.