Guía completa: cómo comprar propiedad en Riviera Maya siendo extranjero en 2026

Publicado: 2026-07-10 · Riviera Maya Beach Real Estate

¿Pueden los extranjeros comprar en Riviera Maya?

Sí — con restricciones. La Constitución Mexicana prohíbe la propiedad directa de extranjeros dentro de los 50 km de costas y 100 km de fronteras terrestres. Toda la Riviera Maya cae dentro de esta zona restringida. La solución legal es el fideicomiso bancario (trust): un banco mexicano actúa como fiduciario y el comprador extranjero tiene todos los derechos de uso, venta y herencia.

El fideicomiso: cómo funciona

El fideicomiso es un contrato de 50 años, renovable indefinidamente. El banco (BBVA, Banamex, Santander, etc.) figura como propietario legal pero no puede tomar decisiones sobre la propiedad sin tu autorización. Tú eres el beneficiario con pleno control. El costo anual del fideicomiso es de $500–$800 USD dependiendo del banco y el valor del inmueble.

Proceso de compra paso a paso

• 1. Carta de intención y oferta: Se firma un documento de oferta con el precio acordado y condiciones (plazo, forma de pago, inventario).
• 2. Contrato de promesa: Contrato privado que formaliza la compraventa. Se deposita el 10–30% como anticipo. Un abogado independiente debe revisarlo.
• 3. Due diligence: Verificación registral, certificado de libertad de gravamen, planos y uso de suelo (30–45 días).
• 4. Apertura del fideicomiso: El banco presenta la solicitud ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE). Proceso: 15–30 días hábiles.
• 5. Escritura ante notario: Firma de escritura pública. Ambas partes deben estar presentes o con poder notarial.
• 6. Registro: La escritura se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. Proceso: 2–4 semanas.

Impuestos y costos de cierre

Presupuesta entre el 6–9% del precio de compra en costos de cierre: ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles) del 2–4% según municipio, honorarios notariales del 1–2%, apertura de fideicomiso y gastos registrales. Estos costos los paga el comprador.